Bailleur

Quelle est la clientèle d'AVANT-GARDE ?

Dans le cadre de la location nous travaillons avec :

  • Des sociétés de relocations et entreprises pour loger des cadres expatriés en mission à 60%

  • Des particuliers à 40%

 

Comment proposer votre appartement ?

Contactez-nous par téléphone au 01 53 76 42 05 ou email à contact@avantgardeimmobilier.com et nous vous proposerons immédiatement un rendez-vous pour visiter votre appartement.

 

Quels sont les documents à fournir ?

  • Carte d’identité

  • Titre de propriété

  • Dernier relevé de charges

  • RIB

  • Les diagnostics du bien

  • L’inventaire détaillé des éléments de l’appartement

Utile pour votre locataire :

  • Copie dernière taxe d’habitation

  • Le contrat d’entretien de la chaudière si gaz

  • Dernière facture EDF/GDF

  • Dernière facture internet

  • Fiche contact des artisans avec qui vous avez l’habitude de travailler

  • Si élément sous garantie donner une copie des factures

 

Quels sont les diagnostics obligatoires ?

Lors de la signature du bail et de son renouvellement, le bailleur doit fournir au locataire un dossier de diagnostic technique.

Ce dossier comprend les documents suivants :

  • Le diagnostic de performance énergétique (valable 10 ans)

  • Le constat de risque d’exposition au plomb si l’immeuble date d’avant 49

  • L’état des risques naturels et technologiques (valable 6 mois)

  • Attestation de surface

  • L’amiante partie privatives

A partir de l’été 2017 il faudra également fournir :

  • Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

 

Quelle est la meilleure période pour louer mon appartement ?

Le marché locatif est particulièrement actif de Janvier à Septembre. Une forte baisse se ressent d'Octobre à Décembre.

 

Quelle est la durée moyenne pour trouver un locataire ?

Du Studio au 3 pièces entre 1 semaine et maximum 1 mois. Vous devez avoir minimum 2 visites par semaine, si cela n’est pas le cas nous ferons le point ensemble.

A partir du 4 pièces entre 3 semaines et 3 mois selon la taille du bien. Vous devez avoir minimum 1 visite par semaine, si cela n’est pas le cas nous ferons le point ensemble.

 

Quelles sont les garanties qu'AVANT-GARDE demande au locataire ?

AVANT - GARDE s'engage à vous présenter des dossiers de candidature vous garantissant une bonne solvabilité.

Dans le cadre d'un bail société selon la taille de l'entreprise il n'est pas toujours opportun de mettre en place une garantie supplémentaire. Car celle-ci apporte une très bonne garantie au départ. (TOTAL, PSA, TECHNIP.....)

Dans le cadre d'un bail personnel nous demandons systématiquement une garantie.

Les garanties possibles sont les suivantes :
Un ou deux garant(s) solidaire(s) :
Il s'agit d'une personne physique se portant caution solidaire en cas d'impayé durant toute la durée du bail. Les garants ayant des revenus à l'étranger ne sont pas acceptés.
Les garants devront remplir un engagement de cautionnement. Il s'agit d'un texte officiel expliquant que le garant se porte caution solidaire du règlement des loyers et charges liés à la location de l'appartement.

Une caution bancaire renouvelable de 6 mois ou 1 an de loyer (pour une location meublée) :
Il s'agit d'un compte spécial bloqué que le locataire ouvre à son nom. Une somme d'argent équivalente à 6 mois ou 1 an de loyer est bloquée sur ce compte au profit du bailleur en cas d'impayé. La remise des clés ne pourra avoir lieux si et seulement si le locataire nous donne l'original de l'acte authentique de la caution bancaire.

Une Assurance Loyer Impayé à la charge du propriétaire :
Suivant le dossier de candidature nous vous recommanderons de mettre en place une Assurance Loyer Impayé, le tarif varie entre 2,5 % et 3,5 % du loyer charges comprises.​ 

Nous avons l’habitude de travailler avec SOCAF http://www.socaf.fr/

Paiement en totalité d’avance avec un garant ayant des revenus en France pour les personnes ayants leurs revenus à l’étranger. Uniquement pour les résidences secondaires.

 

Il est interdit de cumuler les garanties.

 

Combien vais-je devoir payer Avant-Garde pour ma recherche et mise en place de mon locataire

Nous avons mis en place plusieurs formules. Nous recommandons la formule Classique qui s’adresse aux sociétés et aux particuliers afin de maximiser les résultats de recherche.

  • Si mon bien est loué à une société l’agence ne facture pas le propriétaire

  • Si mon bien est loué à un particulier les frais sont de 70% TTC d’un mois de loyer cc

Les frais sont dus uniquement à la date d’effet du bail.

Si votre locataire part avant les 1 an, nous appliquerons une remise au prorata du temps non occupé sur votre prochaine facture. En cas de remise exceptionnelle cette règle ne s’applique pas.

Cf. page Louer son bien pour le détail : http://www.avantgardeimmobilier.com/louer-son-bien-paris.html

 

Combien vais-je devoir payer Avant-Garde si je souhaite mettre en gestion mon bien  

Pour la recherche et mise en place du locataire :

  • Si mon bien est loué à une société l’agence ne facture pas le propriétaire

  • Si mon bien est loué à un particulier les frais sont de 60% TTC d’un mois de loyer cc (à la place de 70% TTC)

Pour la Gestion : 

Il faut rajouter à cela les frais mensuels de gestion.

Cf. page gestion pour le détail : http://www.avantgardeimmobilier.com/gestion-locative-paris.html

Ce service est optionnel. Il est possible de confier son bien en gestion en cours de location. 

 

Ai-je l'obligation d'être présent à l'état des lieux (entrée et sortie) ?

Si nous avons la gestion de votre appartement vous n'êtes pas obligé d'être présent.
Si nous n'avons pas la gestion de votre appartement vous avez l'obligation d'être présent ou de signer un POUVOIR pour que l'on puisse vous représenter. 

ENCADREMENT DES LOYERS : QUE DIT LA LOI ?

Je signe un bail avec un nouveau locataire, comment fixer le loyer ?

Pour tous les contrats de location signés à compter du 1er août 2015, le loyer est encadré, dans la limite d'un loyer de référence majoré.

Le logement était auparavant occupé

Si le logement a été occupé par un précédent locataire au cours des 18 derniers mois : 
Le loyer est égal au loyer de l'ancien locataire (qui doit être mentionné dans le contrat de location). Il est toutefois possible de prendre en compte la variation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) s'il n'a pas été appliqué durant les 12 derniers mois.

Deux dérogations (dans la limite du loyer de référence majoré) :

  • Si le loyer est manifestement trop bas vous pouvez l'augmenter jusqu'à une certaine limite. La hausse ne peut en effet pas être supérieure à la moitié de la différence entre l'estimation des loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

  • Si des travaux d'amélioration ou des travaux liés à la décence ont été réalisés depuis la dernière location : la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux TTC.

Attention, dans tous les cas, le loyer proposé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

Le logement était libre

Si mon logement :

  • n'a jamais été loué

  • est vacant depuis plus de 18 mois

  • a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois (d'un montant au moins égal à la dernière année de loyers).

Le loyer est fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré.

 

Le complément de loyer

Un complément de loyer peut être appliqué si mon logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Pour les locations meublées, il doit tenir compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Les caractéristiques du complément de loyer :

  • ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence, il ne peut donc s'agir ni du nombre de pièces principales, ni de l'époque de construction, doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d'économie d'énergie.

  • Attention, un complément de loyer ne peut pas être appliqué à un loyer inférieur au loyer de référence majoré.

  • Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant sont obligatoirement mentionnés dans le bail.

Les contestations du loyer

Le loyer est supérieur au loyer de référence majoré : le locataire peut demander une diminution du loyer devant la commission départementale de conciliation (CDC) ou directement devant le tribunal d'instance. Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision du tribunal s'applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d'effet du bail. Le trop versé sera remboursé par le propriétaire au locataire.

Si le locataire conteste le complément de loyer, il dispose de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission de conciliation. Pour justifier le complément de loyer, vous devrez démontrer dans un processus contradictoire que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui justifient un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique. 

En cas d'échec de la conciliation, le locataire a 3 mois à compter de l'avis de la commission pour saisir le tribunal d'instance afin de demander l'annulation ou la diminution du complément de loyer. Le nouveau complément de loyer résultant de l'accord, entre le locataire et vous, en commission ou décidé par le tribunal s'applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d'effet du bail. Si vous n'appliquez pas de complément de loyer mais que le loyer est supérieur au loyer maximum autorisé, votre locataire peut (mais il n'est pas obligé) saisir la commission de conciliation selon la même démarche. Il peut également se tourner directement vers le tribunal d'instance sans passage par la commission.

Le bail arrive à échéance

En cas de reconduction tacite du bail, le loyer peut être uniquement révisé en fonction de la variation de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) prévue dans le contrat de location.

En cas de renouvellement du bail, deux procédures d'ajustement du loyer sont possibles :

Action en diminution de loyer

Le locataire peut vous faire une proposition de diminution de loyer si le loyer fixé lors de la signature du bail (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de loyer.

Le locataire doit vous faire sa proposition au moins 5 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En cas de refus ou d'absence de réponse de votre part 4 mois avant le terme du bail, il pourra saisir la commission départementale de conciliation.

Action en augmentation de loyer

Je peux faire une proposition d’augmentation du loyer au locataire, s’il est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition de loyer. La proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le loyer proposé ne peut être qu’inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur.

Si le locataire refuse cette proposition ou n’y répond pas (4 mois avant le terme du contrat), vous pourrez saisir la commission départementale de conciliation.

Le locataire pourra alors contester l’action en réévaluation de loyer en se basant sur 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

En cas d’échec de la conciliation, vous pourrez saisir le tribunal d’instance avant le terme du contrat.
La hausse de loyer sur laquelle vous vous mettrez d’accord avec le locataire ou décidée par le tribunal s’appliquera par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’appliquera par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10%.

À défaut de saisine du tribunal, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

Qu'est-ce que la commission départementale de conciliation (CDC) ?

La commission de conciliation permet au locataire et au bailleur de chercher ensemble une solution au litige qui les oppose sans avoir recours au tribunal. Les démarches devant la commission sont gratuites.
La commission est composée en nombre égal de représentants d’organisations de bailleurs et de représentants d’organisations de locataires représentatives au niveau départemental.

 

L’encadrement des loyers ne s’applique pas pour les logements de fonction (sociétés du CAC40 par exemple) et les résidences secondaires. 

 

FISCALITE

Revenus locatifs ne dépassant pas 33 100 €

Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 33 100 €, le régime "micro-BIC" (micro-entreprise) s'applique.

Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.

ou

Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 33 100 €, vous pouvez choisir volontairement le régime dit de bénéfice réel.

L'option doit être exercée avant le 1er février de la 1re année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. L'option est valable et est irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d'activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans.

Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus.

Revenus locatifs supérieurs à 33 100 €

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 33 100 €, le régime dit de bénéfice réel (qui peut être le régime réel simplifié ou le régime réel normal) s'applique. Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus.

Toutefois, si c'est la 1re ou la 2e année que vos recettes annuelles dépassent 33 100 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC une année supplémentaire. Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Les charges ne peuvent pas être déduites.

 

DOIS-JE DÉCLARER LES LOYERS DE MA LOCATION MEUBLÉE EN INCLUANT LES CHARGES ?

Si les loyers tirés de votre location meublée sont imposables selon le régime micro-BIC, vous devez indiquer la totalité des sommes perçues en rémunération de ces loyers, y compris les éventuelles charges locatives.

Vous devez déclarer toutes les sommes reçues en rémunération de cette activité, sans déduire aucune charge. L’abattement forfaitaire qui sera calculé automatiquement sur le montant déclaré est représentatif des charges que vous supportez dans le cadre de la mise en location du bien.

Si les loyers tirés de votre location meublée sont imposables en BIC selon le régime réel, vous devez également déclarer la totalité des sommes perçues (loyers, charges comprises). Vous devez en outre tenir une comptabilité conforme aux règles du code du commerce et au plan comptable général.

 

LES RÉGIMES D'IMPOSITION EN MEUBLé

Le régime micro des locations meublées

Vos revenus de l’année précédente ne dépassent pas 32 900 € pour une location meublée classique ou 82 200 € pour un meublé de tourisme ou une chambre d’hôte ? Vous ne souhaitez pas faire appel à un comptable ? Utilisez le régime micro.

Un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » à compter de 2017 – revenus 2016) ou de 71 % pour les meublés de tourisme et chambres d’hôtes est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location. Son montant minimum est de 305 €.

Cet abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge de ces revenus. Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises (c'est-à-dire les provisions pour charges payées par le locataire).

Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l'abattement (50 ou 71 %) automatiquement calculé par le service des impôts. Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif.

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, ces revenus seront également taxés à 15,5 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvements sociaux). Ces prélèvements apparaissent sur votre avis d'impôt sur le revenu.

En revanche, si vous êtes loueur en meublé professionnel, les contributions sociales doivent être réglées auprès du RSI (régime social des indépendants).

Où reporter les revenus sur votre déclaration ?

Si vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP), déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles).

Si vous êtes un professionnel, déclarez vos revenus dans le cadre « revenus industriels et commerciaux professionnels » ligne « régime micro-entreprises > revenus imposables ».

Attention : si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer votre revenu en régime réel.

Le régime réel des locations meublées et la réduction d'impôt Censi-Bouvard

Le régime réel s'applique lorsque vos revenus dépassent les limites d'application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.

Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …) .

Comment opter pour le régime réel ?

Lors du début d'activité

Vous pouvez indiquer votre choix pour l'imposition à un régime réel d'imposition (régime simplifié d'imposition ou régime réel normal) sur la déclaration d'existence P0i remise à votre centre de formalités des entreprises (greffe du tribunal de commerce pour les LMNP). A défaut, vous signalez votre volonté d'opter pour le régime réel par le dépôt d'une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes ) dans les délais. Celle-ci doit être souscrite de façon dématérialisée au plus tard le 2ème jour ouvré du mois de mai.

En cours d'activité

Vous pouvez être imposé à l'un desrégimes réels (régime réel normal ou régime simplifié d'imposition) en exerçant votre option par courrier auprès de votre SIE avant le 1er février N au titre de l'année N pour une déclaration à déposer en N+1.

Dans tous les cas

Votre option est valable pour au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement.

Si vos locations sont soumises à TVA, vous devez obligatoirement déclarer vos loyers et le résultat qui en découle suivant l'un des régimes réels d'imposition en BIC.

Si vous souhaitez revenir à un régime micro, vous devez dénoncer cette option au plus tard à l’expiration de chaque période, par lettre auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE).

Pour plus de précisions, reportez-vous sur ce site à la rubrique Professionnel > Créer mon entreprise.

Déduction des charges

Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel imposé d'après un régime réel peut, sous certaines conditions, déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges qu’il a effectivement supportées dans l’intérêt de son activité.

Contrairement aux règles applicables aux revenus fonciers, les charges déductibles ne font l'objet d'aucune liste indicative mais doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC. Elles doivent :

  • être exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise ;

  • correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;

  • être comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Pour plus de précisions, reportez-vous sur ce site à la rubrique Professionnel > Créer mon entreprise.

Déduction des amortissements

Le loueur en meublé imposé d'après un régime réel peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan : on parle d’actif immobilisé.

Comptablement, l'amortissement correspond en principe à la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année.

Mais, fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l'amortissement est limitée. La quote-part d'amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

Attention : seuls les amortissements constatés en comptabilité sont déductibles fiscalement, à condition qu'ils répondent aux conditions générales de déduction des charges.

Exemple :

Valeur du logement base de l'amortissement : 150 000 €
Taux d'amortissement : 2 %
Montant annuel de l'amortissement : 3 000 €
Total des loyers acquis dans l'année :10 000 €
Total des charges admises en déduction : 8 000 €
Maximum d'amortissement admis en déduction : total des loyers – total des charges = 10 000 € - 8 000 € = 2 000 €

Même si le montant annuel de l'amortissement est de 3 000 €, vous ne pourrez déduire que 2 000 €. Le reliquat de 1 000 € sera déductible les années suivantes.

Si les charges sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée, tant que l'activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite. Un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée doit être joint à la déclaration de résultats. Retrouvez le modèle dans le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-AMT-20-40-10-40

Par conséquent, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps. Néanmoins, le report des amortissements cesse en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d'arrêt de la mise en location si vous n'avez pas d'autre activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

De plus, le cumul de la déduction de l’amortissement avec la réduction Censi-Bouvard répond à des règles particulières.

Différence entre un loueur en meublé professionnel et un loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Un loueur en meublé est professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont remplies :

  • un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

  • les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23  000 €sur l'année civile ;

  • ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.

 

Les conséquences de la distinction entre les loueurs en meublé professionnels et non professionnels (LMNP)

Sur les déficits

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d'une location meublée non professionnelle.

Exemple : vous avez une activité artisanale imposée en BIC professionnel et vous louez un logement meublé. Suite à des travaux, votre location meublée non professionnelle est déficitaire de 1000 € l'année N alors que le résultat de votre activité artisanale est de 2 000 €. Votre revenu imposable à l'impôt sur le revenu au titre de l'année N sera de 2 000 €. Vous ne pouvez pas déduire votre déficit provenant de la location meublée non professionnelle du résultat de votre activité artisanale.

En N+1, votre location meublée non professionnelle vous rapporte 300 € et votre activité artisanale est bénéficiaire de 20 000 €. Votre revenu imposable à l'impôt sur le revenu sera de 20 000 € et votre déficit reportable provenant de la location meublée non professionnelle sera réduit à 700€ (1 000 € – 300 €). Vous pourrez le reporter jusqu'en N+9 sur les bénéfices éventuellement réalisés au cours de ces années.

Pour les loueurs professionnels

Les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.

La détermination de ces déficits doit bien sûr être conforme aux règles du code général des impôts sur la déductibilité des charges. Ainsi, par exemple, les déficits ne doivent pas provenir d’amortissements exclus des charges déductibles.

Exemple : vous êtes loueur en meublé professionnel et votre conjoint est salarié. En N, votre activité de loueur en meublé professionnel génère un déficit qui s'élève à 10 000 € alors que les salaires imposables de votre conjoint s’élèvent à 40 000 €. Le revenu imposable de votre foyer sera alors de 30 000 € (40 000 – 10 000). Aucun déficit n'est reportable en N+1.

En N+1, votre activité de loueur en meublé professionnel génère un déficit qui s'élève à 20 000 € tandis que les salaires de votre conjoint s'élèvent à 10 000 €. Au titre de N+1, le revenu imposable de votre foyer sera alors nul. Un déficit global de 10 000€ est créé (10 000 – 20 000). Ce déficit global s'imputera sur les revenus globaux des années suivantes, sans pouvoir être reporté au-delà de six ans.

Sur les plus-values immobilières

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d'habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

En conséquence, si vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Censi-Bouvard et limité le montant de vos amortissements, cela n'a aucune incidence sur le calcul de la plus-value.

Retrouvez les règles d'imposition des plus-values privées dans la rubrique Particulier > Gérer mon patrimoine, mon logement.

Pour les loueurs professionnels

Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession des locaux mis en location.

Si vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Censi-Bouvard, la détermination de votre plus-value nécessite un calcul spécifique comme expliqué dans le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°340.

Les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, à condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans, d'une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas le seuil de 90 000 € HT et d'une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT (art 151 septies du CGI).

Si l'une de ces conditions n'est pas satisfaite, elles sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme (art 39 duodecies du CGI).

Consultez le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°400 et suivants pour plus de précisions.

 

Je vais donner en location un logement meublé. Comment serai-je imposé ?

Les revenus issus des locations meublées sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si ces revenus annuels ne dépassent pas 32 900 €, le régime « micro-BIC » (ou « micro-entreprise ») s’applique. Seule la moitié de ces revenus sera imposée (application d’un abattement de 50 %). Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à cet abattement. 

En revanche, au-delà de 32 900 €, le régime réel s’applique automatiquement. Pour calculer le bénéfice net imposable, déduisez des sommes que vous avez encaissées le total des charges que vous avez supportées. Ce régime réel implique la tenue d’une comptabilité. 

S’il s’agit d’une location saisonnière que vous utilisez pour vous le reste de l’année (par exemple, si vous louez votre maison l’été), vous devrez tenir compte, non pas des charges annuelles, mais seulement d’une fraction de celles-ci, au prorata de la location. 

Enfin, s’il s’agit d’activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes, ils bénéficieront d’un abattement de 71 % sur le montant des revenus bruts (ce montant ne doit pas dépasser 82 200 €).

 

LES SCI en location meublée

Déclarations spécifiques aux SCI

Quelle déclaration votre SCI doit-elle remplir ?

Les locations meublées sont des prestations de service à caractère commercial.

Une SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale doit être imposée à l'impôt sur les sociétés en son nom propre. Elle ne peut pas être imposée par l'intermédiaire de ses associés selon la quote-part que ces derniers détiennent dans la SCI.

Dès lors qu'elle met un bien en location meublée, votre SCI ne peut pas déposer de déclaration n°2072. Elle doit déposer une déclaration n°2065 et ses annexes (2033 et suivants ou 2050 et suivants).

Si votre SCI est dans ce cas, vous devez tenir une comptabilité conforme au code du commerce et au plan comptable général selon les mêmes règles qu’une société commerciale. Vous pouvez faire appel à un expert-comptable.

Dans ce cas, la déclaration de résultat de la SCI doit obligatoirement être transmise en ligne. Vous avez deux modes de transmission :

  • par EFI sur un espace professionnel créé pour le compte de la SCI si son chiffre d'affaires n'excède pas 236 000 € par an ;

  • par EDI, en faisant appel à un prestataire de service quel que soit le chiffre d'affaires.

NB : Une tolérance administrative permet aux SCI de ne pas être imposées à l'impôt sur les sociétés uniquement si leurs recettes de nature commerciale (comme la location meublée) n’excèdent pas 10 % du montant des recettes totales (bulletin officiel des Finances publiques BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320).

Si la SCI décide lors d'une assemblée générale de distribuer des sommes à ses associés en fonction des parts qu'ils détiennent dans la SCI, vous devez indiquer les revenus qui proviennent de votre SCI dans la rubrique « revenus des valeurs et capitaux mobiliers » de votre déclaration n°2042 en case 2 DC « revenus des actions et des parts ».

SI la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés génère au titre d'une année un déficit, vous ne pouvez pas déduire une quote-part de ce déficit de vos revenus.

Quand et où votre SCI doit-elle déposer sa déclaration ?

La SCI doit déposer une déclaration chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1 si l'exercice comptable de votre SCI concorde avec l'année civile ou dans les 90 jours de la clôture de l'exercice comptable, dans les autres cas.

La déclaration doit être déposée au Service Impôts des Entreprises compétent, c'est à dire celui du lieu de la direction effective de la SCI. Dans la plupart des cas, les SCI ne disposent d'aucun bureau ou local propre. Le lieu de la direction effective est alors la résidence du gérant.

Modalités d'imposition

Les impôts dus par la SCI sont les mêmes que ceux dont est redevable une société commerciale.

Les spécificités liées à la limitation des amortissements pour les biens mis en location concernent particulièrement les SCI donnant des logements en meublé. Cf. bulletin officiel des Finances publiques BOI-BIC-AMT-20-40-10-20.

Obligations déclaratives des associés

Si vous détenez uniquement des parts de SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, vous ne devez pas remplir de déclaration n°2044.

 

Dans le régime de droit commun, que puis-je déduire des loyers que je perçois ?

Pour déterminer le revenu locatif imposable, vous pouvez soustraire des loyers et charges encaissés :

•    une déduction spécifique de 30, 60 voire 70 % des revenus bruts perçus au cours de l’année d’imposition (Borloo ancien, intermédiation locative) ; 
•    les frais d'administration et de gestion (rémunération des concierges, frais de procédure, commission d'agences de location,…) ; 
•    le montant forfaitaire de 20€ représentatif des autres frais de gestion ;
•    les primes d’assurance pour loyers impayés ;
•    les travaux de réparation et d’entretien (à certaines conditions) ;
•    les dépenses d’amélioration (hors travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement) ; 
•    les intérêts d’emprunt ;
•    certains impôts (notamment taxe foncière sur les propriétés bâties)

Toutes ces dépenses doivent se rapporter à des biens loués non meublés, et avoir été payées au cours de l’année d’imposition. Il convient donc de conserver les justificatifs.

 

Je suis propriétaire et je donne mon logement en location. Dois-je payer la taxe d’habitation pour ce logement ?

Non, cette taxe est supportée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Lorsque le locataire quitte le logement en cours d’année, votre seule obligation est d’indiquer au service des impôts sa nouvelle adresse, et les coordonnées du nouveau locataire. Vous devez vérifier que les paiements antérieurs ont bien été effectués en demandant au locataire ses quittances de taxe d’habitation. A défaut, vous pourriez être tenu responsable du paiement de la taxe. S’il refuse ou part sans vous avertir, vous devez apporter la preuve de votre bonne foi, notamment en notifiant rapidement au comptable du Trésor la nouvelle adresse du locataire, par lettre recommandée avec avis de réception.

 

Je suis propriétaire d’un logement qui est inoccupé. Dois-je payer la taxe d’habitation ?

Non, un logement non meublé et non occupé n’est pas soumis à la taxe d’habitation. Demandez un dégrèvement au centre des impôts. 

En revanche, vous pouvez avoir à payer la taxe sur les logements vacants. Elle est due dans les communes situées en « zone tendue ». Le propriétaire doit la payer si son logement, au 1er  janvier de l’année d’imposition, est vide depuis au moins un an sauf :

  • si cette vacance est indépendante de sa volonté (logement mis en vente ou en location au prix du marché et qui ne trouve pas preneur par exemple) ;

  • si le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année civile ;

  • s’il s’agit de sa résidence secondaire, d’un logement à réhabiliter, etc.

Est considéré comme vacant un logement inhabité et vide de meuble, non pourvu d'un mobilier suffisant pour en permettre l'occupation, et donc non soumis à la taxe d'habitation.

Par ailleurs, en dehors des zones tendues, vous pouvez être amenés à payer la taxe d’habitation sur les logements vacants lorsqu’elle a été instituée par la commune (renseignez-vous auprès de la mairie). À la différence de la taxe sur les logements vacants, la taxe s’applique aux logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition.

En savoir plus : Taxe annuelle et taxe d'habitation sur les logements vacants

 

 

Je donne un logement en location. Comment déclarer les loyers aux impôts ?

Si votre revenu foncier brut (c’est-à-dire les loyers majorés des charges récupérées sur le locataire) est inférieur à 15 000 euros par an, le régime « micro-foncier » s’applique d’office, sauf pour les logements qui donnent droit à un avantage fiscal particulier (dispositif Borloo ancien).
Sur votre déclaration de revenus n°2042, inscrivez simplement le revenu brut encaissé. Les services fiscaux appliqueront sur cette somme un abattement de 30 % pour obtenir le revenu foncier net imposable, à l’impôt sur le revenu. 
Mais vous pouvez opter pour le régime « réel ». C’est celui auquel vous êtes soumis automatiquement si votre revenu foncier brut dépasse 15 000 euros. 
Dans ces deux cas, c’est à vous de soustraire de votre revenu foncier brut les charges déductibles de façon à calculer votre revenu net imposable. Le détail de ces calculs doit être porté sur une déclaration spécifique (n° 2044) et le résultat final doit également être mentionné sur votre déclaration de revenus n° 2042. 
Attention : d’autres règles s’appliquent pour les logements loués meublés.

 

Je suis propriétaire d’un bien immobilier. Dans quels cas dois-je payer la taxe foncière ?

Vous devez payer cette taxe si vous étiez propriétaire d’un bien immobilier (logement, commerce, terrain, …) au 1er janvier. Peu importe que ce bien soit ou non loué ou même que vous l’ayez vendu depuis. En revanche, vous n’avez pas à payer cette taxe cette année si vous avez acheté votre bien après le 1er janvier… ou si vous l’avez vendu avant cette date

Le dépôt de garantie que m’a versé mon locataire est-il imposable ?

Il n’est pas imposable au moment où il vous est versé par le locataire. Vous n’avez donc pas à l’inclure dans le revenu foncier que vous déclarez. En revanche, si vous conservez ce dépôt de garantie après le départ du locataire (par exemple pour couvrir des loyers impayés ou des frais de remise en état), il deviendra imposable et vous devrez donc l’inclure dans le revenu foncier que vous déclarerez cette année là.

 

Le logement que je loue me rapporte moins de 15 000 euros par an. Paierai-je moins d’impôts si j’opte pour le régime de droit commun, ou ai-je intérêt à utiliser la déclaration simplifiée ?

Si vous restez soumis au régime micro-foncier, l’administration fiscale appliquera un abattement de 30 % sur le revenu foncier brut pour calculer le revenu net imposable. En revanche, si vous optez pour le régime « réel », vous ne profiterez plus de cet abattement, mais vous pourrez déduire différentes charges de votre revenu foncier brut. 

Pour connaître le régime le plus avantageux, il faut donc procéder à un calcul et répondre à une simple question : les sommes que vous avez le droit de déduire de vos revenus fonciers bruts représentent-elles plus de 30 % de ce revenu ? Si la réponse est oui, le régime réel est fiscalement plus intéressant. Ce sera le cas surtout si vous avez des intérêts d’emprunt et/ou des travaux à déduire. 

En revanche, si le total des déductions possibles est inférieur à 30 %, le régime du micro-foncier est plus avantageux. 

Attention : l’option pour le régime réel s’applique pendant 3 ans minimum.

 

Les services fiscaux me demandent de payer la taxe d’habitation pour mon garage. Est-ce normal ?

Vous devez payer la taxe d’habitation pour les dépendances de votre logement (parking privatif, garage…) si elles sont distantes de moins d’un kilomètre de celui-ci. Sinon, vous en êtes exonéré.